Umowę najmu okazjonalnego lokalu może zawrzeć osoba fizyczna będąca właścicielem lokalu, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. osoba ta nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa zawarta jest na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Zarówno umowa najmu okazjonalnego lokalu, jak i zmiany tej umowy, wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Aby móc w przyszłości skorzystać z szybszego sposobu eksmisji nieuczciwych lokatorów, do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy dołączyć:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym przez właściciela w żądaniu opróżnienia lokalu,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego załącza się to ostatnie oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Najemca powinien pamiętać, iż w razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu (zob. pkt 2), jest on zobowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać, w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić wzmiankowane oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (zob. pkt 3), pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Ponadto właściciel, by móc skorzystać z możliwości uproszczonej egzekucji, musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na jego miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu, stanowi tytuł egzekucyjny. Taki akt notarialny, po nadaniu mu klauzuli wykonalności, stanie się tytułem wykonawczym, stanowiącym podstawę prowadzenia przez komornika egzekucji. W ten sposób omija się cały etap procesu sądowego zmierzający do uzyskania tytułu egzekucyjnego, to jest wyroku eksmisyjnego.
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu ww. oświadczenia wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia, co w 2014 r. wynosi 168 zł.
Wspomnieć wypada, że przepisy dają właścicielowi lokalu prawo uzależnienia zawarcia umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego, przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu.
Reasumując, formuła najmu okazjonalnego jest adresowana do określonego kręgu osób, których potrzeba najmu wynika z ich aktywności życiowej, a które posiadają możliwość wskazania lokalu, w którym będą mogły zamieszkać w przypadku opróżnienia lokalu, zajmowanego na podstawie umowy o najem okazjonalny. Właścicielowi lokalu stwarza możliwość zwrócenia się do komornika o eksmisję niesumiennych lokatorów, bez potrzeby uzyskiwania wyroku eksmisyjnego.
adwokat
Dominika Molińska
