Rynek nieruchomości w czasach pandemii ― podsumowania i wnioski

Zarys chronologiczny ― jak rozwijała się sytuacja na rynku nieruchomości w 2020 roku

Podsumowując tendencje dobiegającego ku schyłkowi 2020 roku, możemy naszkicować następujący schemat:

Marzec 2020

• twardy lockdown, 

• ograniczona działalność gospodarki, 

• zatrzymanie wzrostu cen mieszkań, tendencji, która od wielu lat był charakterystyczna dla polskiego rynku nieruchomości,

• spadek popytu na mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Kwiecień-maj 2020

• delikatna korekta cen mieszkań na rynku pierwotnym w kierunku obniżenia ― tendencja raczej regionalna, niż ogólnopolska,

• podwyżki cen nieruchomości z drugiej ręki,

• obniżenie cen wynajmu krótko- i długoterminowego,

• powszechna tendencja do wycofania rozpoczętego postępowania o kupno mieszkania ― ponad 30% nabywców odstąpiło od zamiaru kupna nieruchomości z powodu niepewności finansowej.

Czerwiec-Sierpień 2020

• powolna stabilizacja gospodarki i jej dostosowanie się do nowych realiów,

• ponowna korekta cen mieszkań w kierunku poziomu sprzed wiosennej obniżki,

• ożywienie rynku, wzrost popytu na określone typy ofert (zabudowa jednorodzinna, inwestycje poza miastami, mieszkania wyposażone w dodatkową powierzchnię, zwłaszcza ogródki).

Jesień 2020

• ponowne spowolnienie rynku w obawie przed kolejną falą restrykcji,

• brak istotnych zmian cenowych.

Jeśli obniżki ― to lokalne. Gdzie w Polsce spadły ceny nieruchomości

Według danych raportu Narodowego Banku Polskiego, opublikowanego pod koniec III kwartału 2020 roku, czyli przed rozpoczęciem drugiej fali zachorowań i wprowadzeniem miękkiego lockdownu, rynek nieruchomości wykazał tendencje spadkowe.

To samo wynika z porównań stawek za metr kwadratowy w najpopularniejszych lokalizacjach Polski, zamieszczonych na portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce Korter. 

Widzimy następujący obraz rynku:

• mieszkania na rynku pierwotnym Warszawy i Wrocławia staniały o około 4% w porównaniu do poziomu zeszłego roku,

• w Bydgoszczy i Zielonej Górze odnotowano spadek cenowy w wysokości 1-2%;

• rynek pierwotny Rzeszowa wyróżnił się 5-6-procentowym spadkiem cen;

• ceny mieszkań w Krakowie wzrosły o około 4% w skali roku.

Główne tendencje rynku nieruchomości w 2020 roku ― jak funkcjonuje (i, być może, będzie funkcjonować) branża

Pandemiczne restrykcje zreformowały mechanizmy funkcjonowania rynku nieruchomości ― już nie wyglądają tak, jak kiedyś, i nie wiadomo, kiedy wrócą do normy.

Na razie możemy odnotować następujące zjawiska:

1. Spadek popytu. Niedługo po wdrożeniu narodowej kwarantanny w marcu 2020 roku potencjalni nabywcy oraz osoby, które już były gotowe do podpisania umowy deweloperskiej, zrezygnowały z pomysłu kupna mieszkania. Brak pewności co do rozwoju sytuacji powstrzymał i nadal powstrzymuje kupujących przed większymi wydatkami. Według danych PKO BP, ponad 30% umów o kupno mieszkania zostało wycofanych w ciągu II i III kwartału 2020 roku.

2. Funkcjonowanie w trybie zdalnym. Firmy usiłują utrzymać kontakt z klientem ― wprowadzają konsultacje i spotkania z menedżerami online, oferują nawet zdalne podpisanie umowy. Takie chwyty są dość skuteczne dla innych sektorów handlu, zaś w przypadku nieruchomości nie zapewniają tego samego obrotu, co sprzedaż offline’owa.

3. Trudniej o kredyt hipoteczny. Większość polskich banków zaostrzyła kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, co z kolei jeszcze bardziej obniżyło popyt.

4. Spadek liczby pozwoleń na budowę. Pozamykane urzędy, ograniczona funkcjonalność instytucji państwowych, spowolnienie procesów rozpatrywania wniosków ― wynikiem jest około 5-procentowy spadek w porównaniu z poziomem 2019 roku.

5. Wynajem krótkoterminowy ponosi poważne straty. Zatrzymanie ruchu turystycznego i ogólnej mobilności krajowej stało powodem obniżenia cen wynajmu krótkoterminowego o około 30%. Najbardziej cierpią wielkomiejskie lokalizacje turystyczne ― nieruchomości na wynajem w miejscowościach wczasowych nad polskim morzem lub w górach, które obsługiwały turystów krajowych.

6. Nowe hity sprzedaży. Nowe realia kształtują nowe potrzeby ― część nabywców, których sytuacja finansowa pozwalała na rozważanie zakupu nowego lokum, okazała szczególne zainteresowanie nieruchomościami pozamiejskimi. Stały się popularne domy jednorodzinne i segmenty z działkami.

7. Nowe argumenty zachęcające. Deweloperzy, starając się uniknąć rzeczywistych obniżek cenowych, zaczęli oferować klientom bonusy w postaci darmowych miejsc parkingowych i komórek lokatorskich.